Spotykamy się coraz częściej z osiedlami domków jednorodzinnych, często wybudowanych przez jednego dewelopera, ze wspólną drogą, oświetleniem, jedną bramą, wspólnym placem zabaw. Właściciele wymarzonego domku zastanawiają się jak zarządzać tymi terenami, kto ma zbierać należności za zapłacenie rachunków za energię elektryczną używaną np. do otwierania bramy…. Te wszystkie zagadnienia, pomijane najczęściej przy nabywaniu nieruchomości stają się nader ważne w praktyce. Który z sąsiadów ma naprawić dziury w drodze?

Powstaje zatem pytanie czy mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, której zasady działania i zachowania się współwłaścicieli reguluje ustawa o własności lokali.

Otóż nie.

 Nie możemy stosować tejże ustawy, bowiem stosuje się ją, gdy mamy do czynienia z nieruchomości wielolokalową, posadowioną na jednej wspólnej działce.

Zastosowanie znajdują reguły ogólne wskazane w kodeksie cywilnym, a mianowicie, iż współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli posiadających większość udziałów w nieruchomości, a w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest już jednak zgoda wszystkich współwłaścicieli (czyli jednomyślność). W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Kwalifikacja czynności zwykłych i przekraczających zwykły zarząd nie jest często jednoznaczna.

Przykładowo Sąd Najwyższy w swojej uchwale z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02, stwierdził, że:„Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.” 

Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2018 r. (sygn. akt II OSK 1513/17) m.in. podkreślono, że: „Wskazać bowiem należy, iż nie każde wykorzystanie części nieruchomości wspólnej na potrzeby przeprowadzanej inwestycji budowlanej, winno być kwalifikowane jako czynność wykraczająca poza zwykły zarząd rzeczą. Jeżeli bowiem planowane roboty budowlane zmierzać mają do zachowania należytego stanu nieruchomości (budynku), to ich kwalifikacja prawna winna być oceniana właśnie przez pryzmat czynności zwykłego zarządu (art. 201 k.c.) lub czynności zachowawczych (art. 209 k.c.). Na potrzeby oceny niniejszej sprawy istotne jest przy tym także i to ustalenie, czy realizacja spornej instalacji gazowej w jakikolwiek sposób naruszać może interes pozostałych współwłaścicieli obiektu i czy inwestycja taka może negatywnie oddziaływać na prawa właścicielskie do nieruchomości. Jak przy tym wynika z realiów kontrolowanego przypadku, wykonanie instalacji gazowej służącej do ogrzewania budynku ma zmierzać do jego zabezpieczenia przed dalszą, postępującą dewastacją, choćby w postaci zawilgocenia, zagrzybienia, itp.”

Czynność, która nie narusza i nie zagraża interesom współwłaścicieli „niedziałających”, może być uznana za czynność zwykłego zarządu niewymagającą uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na jej realizację (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 24 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 196/17)

Podsumowując, z orzecznictwa wynika, że czynności związane z nieruchomością wspólną, które w założeniu uwzględniają interes wszystkich  współwłaścicieli, oceniane są jako mieszczące się w zakresie tzw. zwykłego zarządu, choć jest to duże uogólnienie.

Jest jednak inne rozwiązanie. Współwłaściciele w drodze umowy zlecają zarządzanie terenami wspólnymi zarządcy. Choć może takim zarządcą być jeden ze współwłaścicieli, to można rozważyć zatrudnienie firmy zewnętrznej zajmującej się profesjonalnie zarządem nieruchomości. Jednak wszyscy ze współwłaścicieli powinni na to wyrazić zgodę.  W umowie takiej współwłaściciele wyrażają wolę zawarcia umowy o zarządzanie z podmiotem profesjonalnym i zobowiązują się do zapłaty kosztów zarządu określając przy tym zasady gospodarowania i zarządzania, np. wspólny rachunek do wpłat, jakie czynności i decyzje może podejmować sam zarządca, a do jakich potrzebuje poparcia współwłaścicieli. Można określić czy konieczna jest zgoda każdego ze współwłaścicieli czy też do określonych zadań i decyzji wystarczy większość ze współwłaścicieli. Im lepsza umowa będzie wiązać strony tym łatwiej potem zarządzać nieruchomością. Pamiętać bowiem trzeba o złotej zasadzie: spisane umowy są na złe czasy… na dobre wystarczy uścisk dłoni!

Innym rozwiązaniem jest powołanie stowarzyszenia, którego członkami będą współwłaściciele. Stowarzyszenie takie trzeba zarejestrować w Krajowym Rejestrze Sądowym, ma ono osobowość prawną, zdolność sądową, może posiadać konto bankowe, może samo w swoim imieniu założyć rachunek bankowy pozywać i być pozywane. Ma jednak obowiązki sprawozdawcze do KRS i musi prowadzić księgowość.

Aby powołać Stowarzyszenie trzeba sporządzić projekt jego statutu i zorganizować zebranie założycielskie, na którym trzeba podjąć uchwałę o powołaniu stowarzyszenia oraz wybrać komitet założycielski. Co do zasady na zebraniu założycielskim uczestniczyć musi co najmniej siedem osób, gdyż jest wymagana minimalna liczba członków stowarzyszenia rejestrowanego.  Stowarzyszenie można też wykorzystać do innych celów, np. do występowania w różnych sprawach przed urzędem miasta czy też to platformy wspólnego działania w różnych sprawach itd.

Oczywiście możliwe jest by stowarzyszenie zawarło umowę z  firmę specjalizującą się w zarządzaniu osiedlami domków jednorodzinnych. Należy pamiętać że uczestnictwo w Stowarzyszeniu jest zawsze dobrowolne, każdy może w każdej chwili z niego wystąpić.

Każde rozwiązanie ma swoje wady i zalety. Jednak w sytuacji braki jakiegokolwiek działania i uregulowania tej kwestii, może dojść do sporów międzysąsiedzkich, niepotrzebnych postępowań sądowych i przede wszystkim znaczących utrudnień w codziennym życiu podczas zamieszkiwania w wymarzonym domu.